为进一步加强全市物业管理工作，改善人居环境，提高城市建设管理水平，巩固国家卫生城市创建成果，结合我市实际，提出以下意见。

一、指导思想

深入贯彻落实中央城市工作会议、河南省委城市工作会议精神，按照“政府引导、市场为主、多策并举、群众满意”的原则，以构建宜居登封、提高城乡居民生活质量为出发点，着力破解我市物业管理发展难题，拓宽物业管理领域，使物业管理在优化生产生活环境、拉动经济增长、促进社会稳定和谐等方面发挥应有的作用。

二、总体目标

通过深入开展物业管理活动，使物业覆盖面逐步扩大，老旧小区、新型社区物业管理覆盖率稳步提升，居民参与物业管理程度及物业服务企业管理水平不断提高，城乡人居环境得到改善，逐步实现“行业功能基本健全，管理机制效用明显，物业管理规范有序，诚信服务品质优良，人居环境舒适和谐”的目标。

三、工作任务

（一）完善属地管理体制，提高住宅小区物业管理工作效率。

1、理顺管理体制，实行统一领导。物业管理工作由市政府统一领导，市物业管理领导小组具体负责组织实施。市物业管理领导小组统一负责我市物业管理相关政策规划制定，分解目标任务，界定职责分工，研究解决物业服务领域重大问题，统一进行检查和考核工作。市房管中心负责全市物业管理行业的指导和监督，研究制定物业管理政策和行业服务标准，监管物业服务企业资质和服务行为，参与对各乡（镇）区、办和有关部门物业管理相关工作的目标责任考核。各乡（镇）区、办负责辖区内的物业管理工作，各有关部门根据职能做好相关工作。

2、明确属地管理责任，完善应急方案。各乡（镇）区、办要认真履行本辖区社区建设和物业管理第一责任人的职责。负责组织业主大会成立和业主委员会选举工作，指导监督本辖区内业主大会和业主委员会日常活动，负责本辖区物业管理联席会议的召集，督促组织辖区内无主管单位居民楼院及分散住宅楼实行物业管理或业主自治工作。要将物业管理纳入社区建设工作，建立联动协调、投诉受理和综合服务保障机制，做好物业管理区域划分、检查考评物业服务质量、协调物业管理项目交接等工作，根据辖区物业管理行业情况，征求居民意见，有针对性地制定物业管理应急方案。社区居委会（村委会）要根据乡（镇）区、办的安排做好物业管理工作，进一步强化物业管理纳入社区建设工作，配合做好应急方案的落实。

3、落实联席会议制度，听取意见推动落实。认真落实物业管理联席会议制度，定期召开物业服务企业座谈会，听取意见和建议，解决物业管理发展中遇到的困难和问题；定期与业主委员会、居民委员会座谈，开展各种形式的业主满意度调查。市房管中心要根据联席会议反馈的情况，切实加强行业监管，建立日常检查与动态考核相结合，以业主满意度为主要指标评价物业服务企业业绩，建立健全物业服务企业诚信体系，监督企业诚信经营。

4、增强企业服务意识，提高物业服务企业的市场综合竞争力。市房管中心要引导物业服务企业找准市场定位，强化服务意识，做到管理服务不越位、不缺位、不错位。物业服务企业要参照行业标准，依据物业服务合同，制订严格的企业服务标准，使之规范化和制度化，并注意拓展与业主沟通的方式和渠道，最大限度地赢得业主的理解和支持。同时，要鼓励物业服务企业扩展经营服务领域，实现物业服务产业化，积极尝试为业主提供各种形式的专项服务和特约服务，丰富经营内容，打破单一的服务模式，实现物业服务行业的持续健康发展。

（二）实施老旧小区物业改造，提高小区物业管理覆盖率。

1、摸清底数，分步分批实施老旧小区物业基础设施改造工程。市物业管理领导小组办公室要督促各乡（镇）区、办对建成区范围内老旧小区、无主管楼院的情况进行深入摸底，按照“尊重历史、因区制宜、一区一策”的原则，对各老旧小区物业管理及相关基础设施改造提出建议，对集中连片、群众意愿强烈、符合棚户区改造政策的老旧小区，可统一纳入棚户区改造范围进行改造。对暂不能纳入棚户区改造的老旧小区、无主管楼院的物业管理及相关基础设施，按照“政府主导、社会参与、完善设施、分批改造”的原则，纳入政府（违法建设除外）年度工作计划，逐步予以改造。

2、创新思路，逐步推进老旧小区物业管理工作。以居民自治为核心，广泛动员，宣传物业管理对改善群众生活质量的作用，在各乡（镇）区、办的指导下，充分征求居民意见，通过多种形式引入物业服务，逐步让居民接受准物业管理的内容、形式，改变免费享受服务的思维定式。探索符合我市实际的老旧小区物业管理方案，研究采取属地负责、政府补贴、居民自管、物业打包、部分服务委托等方式，逐步实现物业服务进老旧小区。

（三）推动物业管理进新型社区，提高社区居民满意度。

1、规范程序，多种形式推进新型社区物业管理工作。新型农村社区提倡由业主大会通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，按照双方签订的物业服务合同实施物业管理。物业服务企业入驻新型社区后，优先从社区内聘用服务人员，从本社区内所选聘的服务从业人员比例原则上不得低于所聘人员总数的40％;也可按业主大会的决定，采取社区代管、业主自治等管理模式实施物业管理。在业主大会成立前，新型农村社区前期物业管理按照《郑州市物业管理招标投标办法》（郑政〔2009〕10号）之规定由建设单位通过公开招标或协议方式选聘物业服务企业。前期物业服务合同期满未成立业主大会的社区，由村（居）委会征求业主意见获得多数同意后，由居委会、建设单位、物业服务企业协商，可以续约。

2、完善设施，为新型社区物业管理提供基础条件。新型农村社区应当按照不低于总建筑面积千分之四的标准配套建设物业管理用房，总建筑面积低于2万平方米的，按照不低于80平方米的标准配套建设。新型农村社区应按照每100户不低于100平方米，总户数低于100户的，按照不低于100平方米的标准配套建设集体物业经营性用房，产权归新型农村社区业主所有，由物业服务企业或者物业管理组织经营使用。同时，应根据业主的实际情况，建设公共活动场所，满足居民娱乐活动所需。

3、拓宽渠道，保障新型社区物业服务费用。新型农村社区的物业管理可参照郑州市物业服务收费管理有关规定收取物业服务费用。物业服务费用标准由市物价主管部门根据规定确定。选聘物业服务企业实施管理的新型农村社区，业主应按照物业服务合同约定标准和方式按时足额缴纳物业服务费。新型农村社区配套建设的经营性用房的收益，经业主大会和村委会（居委会）协商同意，主要用于补贴社区所需的物业服务费用，补贴标准与补贴期限由村（居）民委员会根据社区实际情况确定。新型农村社区所属的村（居）民委员会也可根据村集体经济收入情况，对业主物业服务费用进行补贴，补贴比例由村民委员会（居委会）根据社区实际确定。

4、积极稳妥，推动新型社区物业管理工作上台阶。各乡（镇）区、办加强辖区新型农村社区物业管理工作的领导，按照改善民生、服务新型城镇化建设的目标，以“属地管理、业主议事、市场推进、行业指导、合理合法、经济稳妥”为原则，根据当地实际情况，妥善处理村（居）委会、业主大会、业主之间的关系，明晰产权归属，明确权利义务，保证各项管理工作顺利推进。同时，要健全组织，完善服务，落实有关政策、法规，采取奖补、减免等举措，增强居民有偿服务意识，积极稳妥推进物业管理进新型社区有关工作。

（四）多部门协调联动，提高全市物业管理发展水平。

在强化市级统一领导，加大部门行业监督指导力度的基础上，进一步明确属地管理及各相关部门行业的管理和服务职责。

1、各乡（镇）区、办：要加强对辖区内物业管理工作的领导，指导社区居委会全面完成辖区内住宅小区业主委员会组建工作，并按照郑州市《市委办公厅市政府办公厅关于在市区设立物业管理专干和文化活动专干的通知》（郑办文〔2011〕155号）规定向各社区下派物业管理专干，人员纳入社区统一管理，社区物业管理专干的经费列入财政预算。引进正规物业企业进驻小区管理，依法监督社区居委会、业主委员会和物业服务企业开展工作。组织完成辖区内无主管楼院（小区）的整治改造工作。社区、居委会（村委会）对物业服务企业的服务行为进行日常监督，对其违规行为及时督促纠正，组织住宅小区（含无主管楼院、无主管小区）成立业主委员会，并对业主委员会的日常工作给予指导。对专业物业企业管理、后勤式物业管理、社区代管物业管理、业主自治物业管理等形式的物业管理活动进行指导和监督。

2、市发改委：适时调整物业收费标准。对物业服务收费行为加强监督检查，查处违规收费行为，及时处理物业服务收费相关投诉，依法维护物业管理相关当事人的合法权益。

3、市爱卫办：负责住宅小区环境卫生的指导和监督。

4、市城乡规划局：负责按属地管理原则查处和治理住宅小区擅自改扩建行为以及违章建筑拆除时的法律文书下达工作。

5、市公安局：做好住宅小区技防工作（电子监控），定期、不定期开展住宅小区安全排查，组织物业保安进行培训，指导物业服务企业做好安全防范工作，及时处理小区治安纠纷，建立公安机关与物业服务企业联动防范机制。

6、市环保局：对申请在住宅小区从事餐饮、娱乐、旅馆等经营活动的，要全面评估该经营活动对小区环境卫生、噪声、油烟等影响，负责对物业管理区域内的噪声污染、粉尘污染、油烟污染等环境污染行为依法查处，限期整改。

7、市文广新局：积极宣传物业管理法律法规和政策，宣传物业管理的积极作用，真正让广大业主明确物业管理活动中各方的责、权、利，树立花钱买服务、物业保值增值等物业消费理念，提高居民对物业管理活动的认知度和可信度。

8、市工商质监局：加强对电梯安装、维修、日常维护、保养、改造、使用、检验检测、监察等工作环节的监管；对重点区域开展监督检查，督促电梯使用管理单位和维保单位履行职责。

9、市财政局：负责物业管理提升行动中财政奖补资金的落实，督促其他渠道资金落实到位，监管相关资金的使用。

10、市公安消防大队：负责对物业小区开展经常性的消防安全检查，督促和指导小区物业服务企业落实各项消防安全措施。要加大消防执法和处罚力度，依法严厉查处破坏小区公共消防设施的单位和个人。

11、供水、供电、供气、供热等管理服务单位：要做好水、电、气、暖的供应和管理工作，认真落实《物业管理条例》相关规定，逐步实施收费到户，并依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。

12、其它各相关职能部门：在各自职责范围内，共同做好物业管理相关工作的监督管理工作。

四、保障措施

市政府将社区物业管理工作纳入新型城镇化工作考核范围，由市物业管理领导小组牵头，在建立规范完善物业监督管理体系的同时，进一步建立完善对各乡（镇）区、办及相关职能部门的检查考核机制，每年对各乡（镇）区、办物业管理情况及各相关职能部门实施物业管理联动机制配合情况等进行考核。各乡（镇）区、办对本辖区的整个物业管理工作也要建立一套完整的管理机制和考核方案，尤其是对老旧小区物业管理及相关基础设施改造提升和新型农村社区的物业管理工作开展情况，要按照行业标准进行定期、不定期的监督检查和业务考核，健全对各个物业管理企业和相关单位的奖惩制度，推动整个物业管理工作有序开展。

                             2016年4月14日