为贯彻落实《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）和河南省自然资源厅贯彻落实《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（豫自然资发〔2021〕34号）

文件精神，进一步解决我市国有土地上不动产登记历史遗留问题，解决企业和群众的急难问题，我市制订了《登封市人民政府关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的意见》，现就有关内容解读如下：

一、背景依据

我市由于城市发展过程中的特殊性，2016年8月份不动产统一登记制度建立以前，房地分散登记时期，老城区大量的前期用地、建设手续不全，房产证已发放的小区，或者是一直未办理房产证，造成这些房产一直无法办理相关的手续，致使群众无法办理抵押登记，无法进行户口迁移，影响孩子入学等，同时也在存在大量私下交易行为，既造成了税费的流失，也形成了许多纠纷，损害了广大群众的合法权益。

2018年5月，依据《郑州市人民政府关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的意见》（郑政〔2017〕6号），提出了国有建设用地上不动产记历史遗留问题的解决思路。

2020年自然资源部《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）和河南省自然资源厅贯彻落实《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（豫自然资发〔2021〕34号）把不动产登记历史遗留问题作为了一项长期间工作在进行推进。

因此，为更好的解决我市国有建设用地上不动产登记历史遗留问题，更好的服务于人民，制订了本意见。

二、主要内容

1、确定了不动产登记历史遗留问题的三大处理原则

①尊重历史，实事求是的原则。从保障群众合法权益的角度出发，尊重历史、实事求是，积极寻求妥善的处理方法，努力化解社会矛盾，维护社会和谐稳定大局。

②依法依规，提高效率原则。全面落实“放管服”改革要求，在依法依规的前提下简化办事流程，努力做到“让群众最多跑一次”。

③先期办理，证缴分离原则。开发建设单位欠缴规费和土地价款，在保留追缴权和处理权的同时，不影响购房者对房屋交易和不动产登记手续的办理。

二、确定了不动产登记历史遗留问题的处理范围

全市范围内国有建设用地上，已办理房屋所有权证，但未完善用地或者规划建设等手续的房地产。

三、分不同情况确定了不动产登记历史遗留问题处理过程中土地权属的申请主体

一是由原开发建设单位存在的由原开发建设单位提出申请。

二是原房地产开发企业已被吊销营业执照或者已经注销且无承继单位的，可以由购房者或业主代表、业主委员会申请办理相关手续。

三是政府机关、事业单位、国有企业自行开发建设或利用自有土地与其他单位联建的，由原单位申请，原单位不存在的，由承继单位或主管单位申请。

四是由两个或两个以上单位合作开发建设的房地产，合作一方或者多方已被吊销营业执照或者已经注销且无承继单位的，可以由剩余合作方申请。

五是确实无法确定申请主体的，由房地产项目所在地乡镇(区、办)提出申请。

四、确定了无土地登记信息的土地权属确认处理方式

一是申请人能提供或者不动产登记机构能查询到土地权属 来源文件的，以权属来源文件批准的内容进行登记。

二是确需进行权籍调查的，由不动产登记机构进行权籍调查并公告，公告无异议的，按照权籍调查的结果和权属来源文件批准的内容进行登记。

二是确定了权籍调查结果公告期为15个工作日。

五、确定了不动产登记历史遗留问题的处理过程中补缴土地价款的标准

1、补缴土地价款的标准

①1987年1月1日(不含1月1日)前已建成的房地产，不再补缴土地价款。

②1987年1月1日至1999年1月1日(不含1月1日)期间已建成的房地产，补缴土地价款按照出让价款减去划拨价收取。

③1999年1月1 日之后已建成的房地产，补缴土地价款按照出让价全额收取；国有划拨建设用地上已建成的房地产，补缴土地价款按照出让价减去划拨价收取。房地产建成竣工日期作为土地使用权起始年期。补缴土地价款以房地产建成竣工日期作为评估基准日。

2、购房人缴纳土地价款后，可办理出让性质的不动产权证书。土地价款缴纳标准和程序按照郑州市财政局、郑州市国土资源局、郑州市住房保障和房地产管理局联合下发的《关于规范已购公有住房和经济适用住 房上市出售补缴土地差价款工作的通知》(郑财非税〔2012〕53号)文件中“已购公有住房”有关政策确定的程序和标准执行。缴纳标准为房产用途所对应土地用途的土地基准地价的5%。

③已购公有住房和经济适用住房按照“郑财非税〔2012〕53号”规定补缴土地差价后办理出让性质不动产权证书；其中配建商业部分，按“已购公有住房”有关政策确定的程序和标准执行，缴纳标准为商服用地土地基准地价的5%。

④个人独院(独立)住宅交易涉及划拨土地使用权转让的，不再单独办理土地使用权审批出让手续，转让方按照住宅用地级别对应现行基准地价的40%缴纳土地出让价款后，可办理出让性质的不动产权转移登记。

六、确定了房屋所在楼幢跨宗越界超占问题的处理方式

1.在《商品房买卖合同》中已明确楼房归属宗地信息的，按合同约定落宗，土地使用年期按合同约定所落宗地使用年期确定。

2.无法提供《商品房买卖合同》或提供的《商品房买卖合同》中宗地信息为多宗土地的，经现场测绘楼幢界址，按房屋主体所在宗地落宗，土地使用年期按房屋主体所在宗地使用年期确定。

3.越界超占国有建设用地的可在规划确定的宗地落宗，土地使用年期按宗地使用年期确定。

解读机关：登封市自然资源和规划局

解 读 人：王新治

联系电话：0371-62886998